Waalsprong

Waalsprong Totaal

1. Kerninformatie

De Grondexploitatie Waalsprong omvat de ontwikkeling van de Waalsprong bestaand uit woningbouwgebieden, infrastructuur, bedrijventerrein, voorzieningen, water en natuur.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar:   E. van Petersen

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
In de Waalsprong  is in 2021 grond voor 1.315 kavels uitgegeven. De bijbehorende omzet komt hiermee op € 63,4 mln. In de jaarschijf 2021 van de grondexploitatie Waalsprong 2021 was het aantal kavels geraamd op 1.355 met een omzet van € 76,2 mln. Het verschil zit met name in wat vertraging in de uitgifte van de Stelt en Vlek 50. Daarnaast zijn er meer woningen uitgegeven in Hof van Holland. Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die meer tijd vergen dan verwacht om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. De Waalsprong gaat van een uitbreidingsopgave meer naar een inbreidingsopgave. Inspraak c.q. participatie van bestaande bewoners leidt in de regel tot langere doorlooptijden. Maar ook de krapte  op de arbeidsmarkt, maakt het dat er niet altijd voldoende capaciteit is om de plannen conform de eerder aangegeven planning te ontwikkelen, voor te bereiden en/of te bouwen.

In 2021 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Hof van Holland en Woenderskamp (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2022 circa 1.140 kavels worden afgezet. Dat is dus vergelijkbaar met 2021. Na 2022 verwachten we te gaan zakken naar een niveau van 400 à 500 per jaar. Vanaf 2027 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen.

Het proces m.b.t. de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waal-sprong loopt naar tevredenheid. Tot nu toe zijn alle aangeboden locaties door de marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) geaccepteerd. Met de versnelling die de komende jaren plaatsvindt, zullen alle ontwikkelrechten worden afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC(Overbetuwse Aannemerscombinatie) zijn hierin meegenomen.

Gebieden in realisatie
De deelgebieden Groene Oever (Visveld Noord), Nijland en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. In de laatste woningbouwlocatie in dit deelplan wordt de komende jaren (tijdelijk) een deel van een school gehuisvest. De woningbouw op deze locatie wordt daarom later gerealiseerd. Ook Vossenpels-Zuid is nagenoeg afgerond. In 2022 zullen de laatste werkzaamheden worden afgerond.

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Hier zijn in 2021 drie kavels (voor particulier opdrachtgeverschap) uitgegeven. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie aan de Griftdijk (11 particuliere kavels) en een locatie met een supermarkt en appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat .

In de Waaijer zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Dat geldt ook voor alle woningen in Waaijenstein. De waterwoningen in de Lentse Plas worden momenteel gerealiseerd. Voor de waterwoningen in de Oosterhoutse Plas is een tender in voorbereiding. Dat geldt ook voor 30 woningen aan de noordkant van de Zandse plas. Daarnaast gaat de gemeente op die locatie 20 kavels uitgeven voor particulier opdrachtgeverschap.

Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. In de eerste fase (Zuiderveld-West) zijn inmiddels circa 190 woningen en een tandartsenpraktijk gerealiseerd. Talis heeft in samenwerking met een woongroep een ecologisch woningbouwplan ontwikkeld en gerealiseerd (46 wooneenheden in de sociale huur). Voor fase  2 (totaal circa 260 woningen) van Zuiderveld-West is voor ruim 200 woningen een bouwplan  ontwikkeld door OBAC (Overbetuwse Aannemerscombinatie). Dat plan voorziet o.a. in een verplichte realisatie van circa 24 woningen in de categorie middeldure huur. Verder is in fase 2 bouwgrond verkocht aan Portaal voor de bouw van 42 sociale huurwoningen. Met uitzondering van de 42 sociale huurwoningen en  10 vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn de resterende woningen in fase 2 inmiddels opgeleverd. In 2021 zijn we begonnen om de plannen voor fase 3 (circa 145 woningen) verder uit te werken.

Ook voor de Stelt-Zuid hebben we afspraken gemaakt met marktpartijen en Talis over 192 woningen (start bouw vanaf begin 2020). De 20 sociale huurwoningen van Talis zijn reeds in 2020 opgeleverd. De bouw van de overige 172 woningen zal gefaseerd plaatsvinden. Het overgrote deel daarvan is in 2021 opgeleverd. Daarnaast is  eind 2020 ook gestart met de bouw gym- annex sportzaal. De oplevering daarvan vond plaats in 2021. De bouw van de school is begin 2021 gestart. Vermoedelijke oplevering is begin 2022. Verder is 2021 een tender uitgeschreven voor circa 70 appartementen in dit deelgebied. Ook is in 2021 begonnen met de ontwikkeling van de Stelt-Oost. De gemeente is in gesprek met een ontwikkelaar over de realisatie van dit deelplan, een en ander op basis van het in 2021 door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan Stelt Oost.

Met het in ontwikkeling brengen van Hof van Holland wordt de diversiteit in het woningaanbod verder vergroot. Er zal hier een stedelijk woonmilieu worden gerealiseerd. Er is bijvoorbeeld veel ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1 à 2 persoons huishoudens en bijzondere woonconcepten. In 2020 is de eerste tijdelijk supermarkt geopend, in het eerste kwartaal van 2021 zijn diverse complexen in aanbouw gegaan. In totaal bouwen we circa 2.000 woningen in het centrum deel van Hof van Holland.

In Woenderskamp is bijna alle grond afgenomen en zijn al meer dan de helft van de woningen bewoond. Er is hier een behoorlijke diversiteit  aan woningen in een groen-stedelijk woonmilieu gerealiseerd.

De Dijkzone loopt door zowel de toekomstige buurt Hof van Holland als Woenderskamp. Met Waterschap Rivierenland (WSRL) is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de zuidrand van de Waalsprong om de combinatie dijkversterking en gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Er is eind 2018 gestart met de marktconsultatie voor een tender voor de realisatie van ruim 500 woningen op de te realiseren klimaatdijk. Deze tender is eind 2020 afgerond, afgelopen jaar is de bebouwbare dijk aangelegd door de gemeente en is de  grond geleverd aan de ontwikkelende partij.

De raad heeft in 2020 het bestemmingsplan voor het watersportcentrum Nijmegen vastgesteld. In bouwteamverband werken we naar realisatie. De werkzaamheden zijn gegund aan een aannemer en de oplevering wordt verwacht medio zomer 2022. De realisatie van het watersportcentrum is in de deelexploitatie Veur Lent opgenomen.

Gebieden in voorbereiding
In het deelplan Kouden Hoek (voorheen Broodkorf) is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (nu 103 woningen) gereed en is het gebied bouwrijp opgeleverd. In 2021 zijn alle woningen verkocht en er is inmiddels begonnen met de bouw. Voor het noordelijk deel wordt de uitwerking (circa 420 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Op basis van de uitwerking, definitieve planvorming en programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere (prijs-) onderhandeling moeten plaatsvinden.

Voor Vossenpels Noord is afgelopen jaar gewerkt aan een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan. Deze zijn beide 22 december 2021 vastgesteld door de raad. Daarna worden de voorbereiding voor uitvoering van het bouwrijp maken in gang gezet en vindt een marktconsultatie plaats voor de woningbouwontwikkeling.

Voor het deelgebied Zuiderveld-Oost is intern de opdracht verstrekt voor het opstellen van een verkavelingsstudie  als opmaat voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en een concept ontwerpbestemmingsplan. Naar verwachting zal het ontwerpbestemmingsplan in de eerste helft van 2022 ter visie worden gelegd en eind 2022 ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.
Het voormalig pompstation Vitens is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor de omgeving van het pompstation is in 2019 een bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park/natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord. Alle kavels zijn in optie uitgegeven en de voormalige dienstwoning Vossenpelssestraat 14 wordt via makelaar verkocht..

Het college heeft de gebiedsvisie de Grift vastgesteld. Deze werken we nu in overleg met regio en provincie uit in een  bestemmingsplan. We verwachten deze in het eerste kwartaal 2022 in procedure te kunnen brengen. Nijmegen, provincie en Overbetuwe hebben de financiering voor de verkeersmaatregelen Afslag 38 geregeld. In 2022 wordt het voorlopig ontwerp afgerond. Op basis hiervan worden nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Knelpunt vormt de uitspraak van de Raad van State over de doortrekking van de A15.  Ook heeft de raad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld en zijn de uitvoeringswerkzaamheden al gestart. Er komt een zonnepanelenpark aan de oostzijde van Grift-Noord. Aan deze oostzijde zal ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd.

De provincie en de gemeente Nijmegen hebben overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op locatie Ressen. De koopovereenkomst hiervoor is getekend. Naast de bouwmarkt worden ook een tankstation en een restaurant gerealiseerd. Na de positieve uitspraak Raad van State is het bestemmingsplan onherroepelijk en zal rond april 2022 de start van de bouwmarkt plaatsvinden.  Voor het tankstation en restaurant  wordt in het eerste kwartaal 2022 een tender gestart. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie maar zal parkachtig worden ingericht. Met stakeholders is in 2021 de omgevingsdialoog gehouden voor uitgangspunten voor de aanleg van het park.

De zandwinning in de Waaijer nadert zijn einde. In 2021 is de zandwinning beëindigd en zal het hele gebied aan de gemeente worden opgeleverd. In 2017 is begonnen met de ontzanding van de Oosterhoutse Plas. Nu de plas nagenoeg gereed is starten we ook de tender voor waterwoningen in deze plas.  Aan de deelexploitatie Landschapszone (Ontgrondingen) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2023.

Binnen de deelexploitatie Groot Infra Waalsprong wordt ook het project Dorpensingel gerealiseerd. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze overeenkomst zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat, Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het zuidelijk deel van de Vossenpelsestraat is inmiddels gerealiseerd. In het eerste kwartaal 2022 zullen de bestemmingsplannen voor de Dorpensingel en het Vossenhol in procedure worden gebracht.

In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd. Voor beide gebieden is  een werktitel gekozen: het Stadseiland. In 2021 is hiervoor na het doorlopen van een zogenaamde wensen en bedenkingenprocedure een ambitiedocument vastgesteld.  In die procedure heeft de raad het college opgeroepen een stadspeiling te organiseren en daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor een inrichting van Stadseiland. Daartoe is door het college een plan van aanpak opgesteld dat in september van 2021 door de raad is vastgesteld.  De stadspeiling is eind 2021 opgestart. De uitkomst daarvan zal in 2022 bekend worden. Met deze tussenstap loopt het project vertraging op.  Dit planproces zal uiteindelijk moeten uitmonden in een in 2022 door de raad vast te stellen voorkeursvariant. Deze variant zal de basis vormen een tender (partnerselectie).

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €      9.359.000,- Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2022      €      7.380.000,- Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2021         €   10.342.000,- Nadelig
Verschil in NCW                  €      2.962.000,- Voordelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing zoals door de raad vastgesteld in de Zomernota 2021.

Voor dit project wordt een bedrag van € 7,4 mln als voorziening vastgesteld. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit VGP verklaard worden. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW uit de VGP 2020 naar 01-01-2021 (-€ 10,3 mln wordt dan -€ 10,5 mln) is er een verbetering van het resultaat van € 3,2 mln (verschil tussen een verlies van € 7,4 mln en € 10,5 mln).

Toelichting verschillen
Hieronder de belangrijkste verschillen die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing/relevantie.

• Parameters Stadsbegroting 2022-2025

De parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks vastgesteld in de Stadsbegroting (in dit geval de Stadsbegroting 2022-2025). De rentevoet blijft net als vorig jaar op 0% staan. De opbrengstenparameter voor 2022 verhoogd van 0% naar 3%. Na 2023 daalt deze weer naar 2%. Dit heeft een forse negatieve invloed op het resultaat. De kostenparameter voor 2022 is verlaagd van 2% naar 3%. In de jaren daarna staat deze weer op 2%. Naast de aanpassing van de parameters hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen in de begroting ook invloed gehad. Ten slotte hebben de verschuiving van de startdatum (van 1-1-2021 naar 1-1-2022) en de betaalde rente over 2021 (incl. correctie over 2020) een effect gehad. Bij de grondexploitatie van de VGP 2021 behorende parameters hebben per saldo een voordeel op van € 8,4 mln.

• Kosten

Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de CT-ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de prijsstijgingen over 2021 met 3,5%. Verder is er in een aantal deelgebieden kosten zowel neerwaarts als opwaarts herijkt o.b.v. de huidige inzichten. Belangrijkste aanpassing is de opname van extra kosten voor Vossenpels Noord, Hof van Holland en De Grift. Verder is de activering van de rioleringskosten naar beneden bijgesteld. Dit in verband met de BBV-regels. Ook de plankosten zijn in alle deelplannen geactualiseerd en geïndexeerd. Daarnaast zijn de verwervingen in de Grift opnieuw getaxeerd. Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een toename in de kosten en dus een nadeel van € 34,7 mln.

• Opbrengsten

De grondprijzen voor Woningbouw zijn dit jaar opnieuw gewaardeerd door een vastgoedadviesbureau. De uitgifteprijzen zijn op basis hiervan in de grexen opgenomen. Voor de uitgiften waarin we reeds in de (pre)contractuele fase zitten zijn de reeds afgegeven grondprijzen gehanteerd. Daarnaast zijn ook een aantal woningbouwprogramma’s geactualiseerd. Met name bij Woenderskamp zijn er woningen toegevoegd bij de uitwerking van de plannen. Per saldo levert dit een voordeel op t.o.v. de vorige VGP van circa € 23,2 mln.
Voor Niet-woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2021. Daarnaast is het programma aangepast. Verder zijn ook de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen door een extern bureau gewaardeerd. Per saldo levert dit een voordeel op van € 6,8 mln.
Ten slotte is er meer budget opgenomen voor afroming van de koopcontracten in Hof van Holland en de Stelt. Deze zijn geraamd op de post Overige opbrengsten. Daarnaast hebben zich in diverse deelplannen kleinere wijzigingen voorgedaan. Per saldo levert dit een voordeel op van € 0,3 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Belangrijkste risico’s zijn:

• Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst: langere looptijd en/of lagere opbrengst.
• Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger dan aangenomen.
• Mogelijk hogere kosten dan wel lagere opbrengsten i.v.m. stikstof, geluid en planschade.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied