Waalsprong

Project op de kaart

G298 Vlek 39 Veur Lent

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat een woningbouwlocatie van circa 100 woningen met horeca op het eiland aan de zuidzijde van de Spiegelwaal in de Waalsprong. Op het eiland wordt ook het watersportcentrum Nijmegen gerealiseerd.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

De dijkverlegging heeft er voor gezorgd dat er nieuwe aantrekkelijke woonlocaties, recreatie- en sportmogelijkheden kunnen ontstaan aan het water. Met deze ontwikkeling kan nu ook dit bijzondere deel van de Waalsprong, de gebieden Veur Lent en Hoge Bongerd (tezamen Stadseiland geheten) , opgepakt worden. De specifieke opgave, bijzondere ligging, het unieke karakter en de verwachtingen van de stad in het algemeen en de bewoners in het bijzonder vraagt om een andere, flexibele, maar vooral meer gezamenlijke aanpak dan de overige deelgebieden in de Waalsprong. Belangrijk is hierbij dat optimaal de ruimte wordt gegeven aan creativiteit van de markt en dat een door de omgeving en de stad gedragen plan wordt gemaakt. De sterke relatie tussen Hoge Bongerd en Veur Lent maakt dat deze twee locaties integraal zullen worden ontwikkeld.
Het oorspronkelijk planproces voorzag in een partnerselectie waarmee een ontwikkelaar wordt gezocht die op basis van een ambitiedocument en een  intensief en interactief planproces met de omgeving de plannen voor Stadseiland zou uitwerken en ontwikkelen.
Deze koers hebben we in het voorjaar van 2021 moeten verlaten. Op nadrukkelijk verzoek van de gemeenteraad werken we nu aan een Stadspeiling voor het Stadseiland. Het college heeft daartoe  een Plan van Aanpak Stadspeiling aan de gemeenteraad voorgelegd dat uiteindelijk ook op 22 september 2021 door de raad is  vastgesteld. Conform dit PvA  worden vier verschillende varianten uitgewerkt en deze zullen aan de raad worden aangeboden als varianten voor de Stadspeiling. De vier varianten zullen niet alleen getekend worden, maar ook doorgerekend worden. Dit planproces zal uiteindelijk moeten uitmonden in een door de raad vastgestelde voorkeursvariant.  Deze variant zal de basis vormen voor een tender (partnerselectie).
In alle vier uit te werken varianten voorziet het programma voor Hoge Bongerd in een groen-stedelijk woonmilieu (ca. 30 w/ha).  In aantallen omgerekend gaat het om ca. 235 woningen. De beoogde (plan)ontwikkeling van dit deelgebied is gepland in 2026-2028. Voor Veur Lent is dit gepland in 2024-2025.
Op het eiland Veur Lent zal het Watersportcentrum Nijmegen worden gerealiseerd. De raad heeft daartoe in 2020 het bestemmingsplan vastgesteld. Met 5 verenigingen is verder gewerkt aan een haalbaar en betaalbaar planconcept. Samen met architect en aannemer is de planvoorbereiding gestart . Alle vergunningen zijn verleend en eind 2021 kan daadwerkelijk gestart worden met de realisatie. Het is de verwachting dat het watersportcentrum medio zomer 2022 kan worden opgeleverd.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   10.658.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2022      €      8.403.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2021         €      7.787.000,- Voordelig
Verschil in NCW                  €          616.000,- Voordelig

Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is met € 1,3 mln toegenomen. Dit komt met name door de aanpassing van kosten voor het watersportcentrum en de te activeren rioolkosten.
De raming van de Plankosten is geactualiseerd door met name de kosten voor de stadspeiling toe te voegen. Dit leidt per saldo tot een kostenverhoging van € 0,1 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Dit levert een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 0,9 mln.
De post Overige opbrengsten is gestegen met € 0,4 mln. Dit komt grotendeels door een hogere dekking voor het watersportcentrum.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2022 van 2% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Daarnaast heeft er een rentecorrectie plaatsgevonden over het jaar 2020. Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,3 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2022 van 0% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 1,0 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de bijlage "Risico's programma Grondbeleid" bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Nader overleg met de Staat is nodig om een deel van het talud eiland, nodig om de toegang naar het water te kunnen realiseren, beschikbaar te krijgen voor het watersportcentrum. Verder is er nog onvoldoende duidelijkheid over de bodemgesteldheid in het plangebied. Daarom vallen de geraamde milieukosten mogelijk hoger uit.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied