Waalsprong

Project op de kaart

G296 Vlek 38 Hof v Holland

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van een centrum in Hof van Holland, bestaande uit woningbouw, winkels, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen en het realiseren van diverse andere deelplannen met voornamelijk een woningbouwprogramma.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het exploitatiegebied Hof van Holland is in 2021 veel progressie gemaakt in zowel planvorming als uitvoering.
We maken onderscheid in het Binnengebied (tussen spoorlijn en t/m singel) en de dijkzone (tussen singel en Waaldijk).
Planvorming het Binnengebied.
Naast de verdere uitwerking van het tendergebied in deelplan 2 is ook veel vooruitgang geboekt in de deelplannen 1 t/m 6 en 8 en 10. Er zijn in 2021 diverse uitgiftecontracten gesloten welke ook einde 2021 nog afgewikkeld worden. Voor de sporthal-onderdelen in deelplan 1 en de woningen in deelplan 3, 4, 5 en 6 zijn contracten gesloten. Deelplan 7 wordt later nog als tender in de markt gezet en de ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) wordt met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt. Net zoals in deelplan 10 is het programma in deelplan 8 nog definitief vast te stellen.
Planvorming Dijkzone.
Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2 (deels, het ander deel ligt in Woenderskamp), 3 en 4 was vorig jaar al in de exploitatie verwerkt. De grondopbrengsten van deelplan 4, zal op basis van nader gemaakte afspraken, in 2022 worden afgerekend. Deelplan 6 is ontwikkeld en de woningen zijn in verkoop. De andere deelplannen (5, 7 en 8) in de dijkzone zijn ten opzichte van vorig jaar ongewijzigd opgenomen. De definitieve stedenbouwkundige uitwerking moet hier overigens nog plaatsvinden.
Inventarisatie kosten.
Voor alle deelplannen is op basis van het laatst bekende stedenbouwkundig plan het bijbehorend ruimtegebruik opnieuw vastgesteld. Het bouwrijpmaken is voor vele deelgebieden uitgevoerd c.q. in uitvoering. Een paar deelplannen moeten nog in uitvoering worden genomen. Voor het woonrijpmaken van het binnengebied is een nieuwe kostenraming opgesteld waarmee tussen planvorming en kostenraming een goede aansluiting bestaat. Voor sommige specifieke werkzaamheden zoals kunstwerken, gemalen etc. zijn ook separate (deel-)kostenramingen opgesteld.
Ten aanzien van de plankosten is dit jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Koudenhoek (Broodkorf) en Woenderskamp, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, opnieuw een goed overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Rekening is houden met de toenemende complexiteit van uitvoering nu veel deelprojecten tegelijkertijd in uitvoering zijn of in uitvoering worden genomen.

Zoals ook vorig jaar hebben de kosten van de geluidsschermen langs het spoor en de dit jaar gebleken noodzakelijke verbetering van de stabiliteit van de spoordijk de nodige aandacht.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   - 39.366.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2021      €   - 31.040.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2020         €   - 34.017.000,- Voordelig
Verschil in NCW                  €        2.977.000,- Nadelig

Toelichting verschillen
De kosten Bouw- en woonrijp maken zijn met ca. € 8.0 miljoen fors toegenomen. De grootste oorzaak hiervan is dat de aftrekpost activering vanaf 2021 is vervallen. Verder heeft een herverdeling van de kosten van kunstwerken tussen Woenderskamp en Hof van Holland plaatsgevonden, zijn de resterend nog te maken kosten geïndexeerd en is voor het binnengebied de kostenraming op basis van de huidige inrichtingsplannen aangepast. Verder is aangesloten op de stand van zaken van de verplichtingen en zijn de aanbestedingsresultaten ingeboekt. De door de tenderpartijen (vlek 2 centrum en bebouwbare dijk) aan te leggen infrastructurele werken zijn bij overige opbrengsten als kosten in mindering gebracht
De post Plankosten is op basis van voor Woenderskamp, Hof van Holland en Koudenhoek opgestelde inventarisatie opnieuw bepaald waarbij voor de jaren na 2021 algemene inschattingen voor de drie genoemde gebieden zijn gemaakt. De plankosten zijn op basis van de bestedingen in 2021 fors (€ 3,7 miljoen) hoger ingeschaald ten opzichte van vorig jaar. De toegenomen complexiteit vanwege de toegenomen woningaantallen én het feit dat veel plannen tegelijkertijd in uitvoering komen vergen (veel) extra plancapaciteit.
De post Rente en kostenstijging is vanwege de nieuwe boekwaarde en hogere index op de nog te verwachten investeringen met ruim € 1,3 miljoen toegenomen.
De woningopbrengsten nemen met ca. € 5,8 miljoen toe. Voor een deel ligt de oorzaak hiervan in nieuw gerealiseerde definitieve prijsafspraken (contracten) waardoor de opbrengsten toenemen en voor een deel is de nieuwe prijsadvisering voor woningbouw de oorzaak. Verder is nu een niet meer uit te splitsen niet-woningbouwopbrengst onder woningbouw verantwoord. De opbrengsten Niet-woningbouw is met € 1,4 miljoen toegenomen. Dit is echter een vertekend beeld vanwege de opname onder de noemer woningbouw van een niet meer contractueel uitgesplitste voorziening in deelplan 5. Verdere reden ligt in de “verhuizing” van de aftrekpost infra van de bebouwbare dijk naar de post overige opbrengsten.
Van deelplan 1 zijn de niet-woningbouw onderdelen zoals sporthal, Cortese, Stip/SWT en de door deze ontwikkelingen te verrekenen bijdragen (opbrengsten voor de gemeente) onder niet-woningbouw opgenomen.
Daarnaast is een aantal specifieke opbrengstposten, zoals de voorzieningen in het tendergebied (deelplan 7) en het beoogde kantoren c.q. voorzieningenprogramma kantoren (deelplan 8) onder de noemer niet woningbouw opgenomen.
De post overige opbrengsten is met ca. € 0,25 miljoen verbeterd. De grootste oorzaken zijn de gerealiseerde c.q. te realiseren extra afromingen (deelplan dijkzone 6, de “binnen” gebieden 3 en 4) én de vervallen aftrekpost ORT parkeren in deelplan 5 welke nu direct met de woningbouwinkomsten is verrekend. Daarnaast nog de opname van een toegezegde bijdrage van WSRL (grenscorrectie dijkzone), de opgenomen ORT van gebouwd parkeren in de stationslocatie (Vlek 8) én een te verwachten bijdrage voor de Urban Fit Track. Naast vorenstaande overige opbrengsten is hier nu de grote aftrekpost infra (ca. € 2,5 miljoen) opgenomen vanuit de aanbieding tender bebouwbare dijk. Deze is “verhuisd” van de post niet woningbouw. Verdere oorzaak is nog de doorgevoerde indexering op sommige posten. Veel plussen en minnen dus onder deze noemer.
De Opbrengstenstijging neemt, met name vanwege de aangepaste opbrengstpercentages met ruim € 1,0 miljoen toe.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied