Waalsprong

Project op de kaart

G289 Vlek 34 Hoge Bongerd

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat een woningbouwlocatie van circa 235 woningen met horeca aan de zuidkant van de Waalsprong.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

De dijkverlegging heeft er voor gezorgd dat er nieuwe aantrekkelijke woonlocaties, recreatie- en sportmogelijkheden kunnen ontstaan aan het water. Met deze ontwikkeling kan nu ook dit bijzondere deel van de Waalsprong, de gebieden Veur Lent en Hoge Bongerd (tezamen Stadseiland geheten) , opgepakt worden. De specifieke opgave, bijzondere ligging, het unieke karakter en de verwachtingen van de stad in het algemeen en de bewoners in het bijzonder vraagt om een andere, flexibele, maar vooral meer gezamenlijke aanpak dan de overige deelgebieden in de Waalsprong. Belangrijk is hierbij dat optimaal de ruimte wordt gegeven aan creativiteit van de markt en dat een door de omgeving en de stad gedragen plan wordt gemaakt. De sterke relatie tussen Hoge Bongerd en Veur Lent maakt dat deze twee locaties integraal zullen worden ontwikkeld.
Het oorspronkelijk planproces voorzag in een partnerselectie op basis van een ambitiedocument. Na selectie zou deze partner middels een intensief en interactief planproces met de omgeving de plannen voor Stadseiland verder gaan ontwikkelen.

Deze koers hebben we in het voorjaar van 2021 moeten verlaten. Naar het oordeel van de raad, insprekers en omgeving/media zou er te weinig ruimte te zijn geweest voor participatie c.q. inspraak aan de voorkant van het planproces. Naar het oordeel van een aantal fracties zouden er zelfs helemaal geen woningen gebouwd moeten worden op Veur Lent. Uiteindelijk heeft dit alles geresulteerd in de wens van de raad een Stadspeiling te organiseren en daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor een inrichting van Stadseiland. Het college heeft daartoe een Plan van Aanpak Stadspeiling aan de gemeenteraad voorgelegd dat uiteindelijk ook op 22 september 2021 door de raad is vastgesteld. Conform dit PvA worden vier verschillende varianten uitgewerkt en zullen aan de raad worden aangeboden als varianten voor de Stadspeiling. De vier varianten zullen niet alleen getekend worden, maar ook doorgerekend worden. Tussen het college en de Raad is overeenstemming bereikt dat, indien inhoudelijke argumenten daartoe aanleiding geven, de oplossing voor de financiële gevolgen gevonden kunnen worden langs de route van de Grex Waalsprong of VGP of Stadsbegroting of Saldireserve. Dit planproces zal uiteindelijk moeten uitmonden in een door de raad vastgestelde voorkeursvariant. Deze variant zal de basis vormen voor een tender (partnerselectie).

In alle vier uit te werken varianten voorziet het programma voor Hoge Bongerd in een groen-stedelijk woonmilieu (ca. 30 w/ha). In aantallen omgerekend gaat het om ca. 235 woningen. De beoogde (plan)ontwikkeling van dit deelgebied is gepland in 2026-2028. Voor Veur Lent is dit gepland in 2024-2025.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   2.392.000,- Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2022      €   1.886.000.- Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2021         €   3.469.000,- Nadelig
Verschil in NCW                  €   1.583.000,- Voordelig

Toelichting verschillen
De raming van de Plankosten is geactualiseerd door met name de kosten voor de stadspeiling toe te voegen. Dit leidt per saldo tot een kostenverhoging van € 0,2 mln.
De opbrengsten Woningbouw zijn gestegen. Dit komt doordat de grondprijzen aangepast zijn aan het nieuwe grondprijzenadvies. Dit levert per saldo een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 1,1 mln.
De post Overige opbrengsten is gedaald met € 0,2 mln. Dit komt doordat de bijdrage van het Waterschap op nu opgenomen is onder bouwrijp maken.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2022 van 2% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Daarnaast heeft er een rentecorrectie plaatsgevonden over het jaar 2020. Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,1 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2022 van 0% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 1,4 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht.

1. Het spoortalud is instabiel en moet worden aangepast. Mogelijk volgen hier ook kosten (of minder grondopbrengst als gevolg van verkleining van ontwikkelgebied) uit voor de gemeente.
2. Er is nog onvoldoende duidelijkheid over de bodemgesteldheid in het plangebied. Daarom vallen de geraamde milieukosten mogelijk hoger uit.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied