G285 Vlek 32 Zuiderveld
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 850 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 850 woningen |
|---|---|
Parkeren | Op maaiveld |
Bedrijvigheid | 6.000 m² brede school |
Openbare ruimte | Circa 25 ha |
Opp. plangebied | Circa 41 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het westelijk gedeelte van dit gebied (Zuiderveld-West) heeft een vigerend bestemmingsplan dat circa 600 woningen mogelijk maakt en is verdeeld in 3 fases. Herijking van het stedenbouwkundig plan heeft geleid tot een opzet met een onderscheidend woonmilieu. De opzet is globaal maar er wordt nadrukkelijker gekeken in de richting van eigentijdse architectuur. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen, waarbij in iedere fase de verschillende woningtypes en -categorieën zijn vertegenwoordigd om zo de woningbehoefte goed in te kunnen vullen. De eerste fase (ca. 190 woningen) is in 2021 geheel voltooid. De laatste twee kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn in 2021 verkocht.
Voor de tweede fase (ca. 250 projectmatige bouwkavels en 10 kavels voor particuliere ontwikkeling) geldt voor de projectmatige bouwkavels dat deze grotendeels al in 2021 zijn gerealiseerd. Met de bouw van het laatste bouwveld in deze tweede fase (42 sociale huurwoningen van Portaal) is in het begin van het 4 e kwartaal 2021 gestart met de bouw. Oplevering geschiedt vermoedelijk kort na het zomerreces 2022. Halverwege 2020 is gestart met de verkoop van de 10 vrije kavels voor particuliere woningbouw. Deze zijn verkocht dan wel in optie uitgegeven. De marktvraag naar vrije kavels is nog steeds hoog. De derde fase omvat ca. 130 woningen, waarvan 10 vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap en ca. 120 woningen voor projectmatige bouw. Voor de eerste cluster (ca. 70 woningen) vinden al onderhandelingen plaats met twee opstalontwikkelaars. In 2022 zal de tweede cluster (ca. 50 woningen) op de markt worden gebracht. Voor het oostelijk deel (Zuiderveld-oost) zijn in 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor ca. 250 woningen en een basisschool. Deze verkenningen vormen de basis voor een nog op te stellen bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan dat in 2022 aan de Raad ter vaststelling zal worden aangeboden. Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een bedrijfsterrein dat mogelijkerwijs een risico kan vormen voor planontwikkeling Zuiderveld Oost als gevolg van een hinderzone. Met de eigenaar zijn in 2021 onderhandelingen opgestart. Mede op verzoek van de betreffende eigenaar wordt verkend of hij zijn bedrijfsterrein (ca. 1 ha) wil/kan transformeren naar een woonbestemming of dat de gemeente zijn terrein aankoopt.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2020 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2020 | Per 01-10-2021 | ||
Verwerving | 25.709.000 | 25.709.000 | Woningbouw | 60.627.000 | 62.627.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 17.979.000 | 20.736.000 | Niet-woningbouw | 898.000 | 919.000 |
Plankosten | 5.239.000 | 5.257.000 | Overige opbrengsten | 3.861.000 | 3.961.000 |
Overige | -14.000 | -14.000 | Opbrengstenstijging | 220.000 | 2.407.000 |
Rente en kostenstijging | 15.391.000 | 16.207.000 | |||
Totale kosten | 64.304.000 | 67.895.000 | Totaal geraamd | 65.606.000 | 69.914.000 |
Gerealiseerd tot datum | 55.066.000 | 56.221.000 | Gerealiseerd tot datum | 28.015.000 | 30.629.000 |
Gerealiseerd in periode | 800.000 | 1.155.000 | Gerealiseerd in periode | 15.996.000 | 2.614.000 |
Nog te realiseren | 9.238.000 | 11.674.000 | Nog te realiseren | 37.591.000 | 39.285.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 2.019.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2022 € 1.592.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2021 € 1.006.000,- Voordelig
Verschil in NCW € 586.000,- Voordelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd. Er is een budget voor speelvoorzieningen toegevoegd. Daarnaast zijn de te activeren rioolkosten naar beneden bijgesteld. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 2,8 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een aangepast programma levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 2,0 mln.
De Overige opbrengsten zijn marginaal aangepast en geïndexeerd. Dit levert een voordeel op van € 0,1 mln.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2022 van 2% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Daarnaast heeft er een rentecorrectie plaatsgevonden over het jaar 2020. Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,8 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2022 van 0% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 2,2 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2021 | UITGEGEVEN | Programma 2022 | |
Woningen (aantal) | 8 | 11 | 71 |
Brede school (m² kavel) | 0 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied.
- In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannen vanwege diverse belemmeringen waaronder archeologie en hindercirkel. Wellicht kunnen er daarom minder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
- Het risico bestaat dat de brede school in Zuiderveld vanwege het aanwezige wettelijk beschermd archeologisch veld niet op de geplande wijze gerealiseerd kan worden. Of de school kan alleen op basis van een bijzondere - kostenverhogende - wijze op het archeologisch veld gebouwd worden (meer kosten), of de school moet gerealiseerd worden op een andere plek in Zuiderveld Oost wat ten koste gaat van woningbouw (minder opbrengsten)
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
