Woningmarkt
Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw.
Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we conform Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' op stedelijk niveau in op circa 15% middeldure en 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure koopwoningen in de plancapaciteit.
Ook vormt woningbouw, of beter gezegd de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw, een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. Eerder gedane investeringen voor verwervingen en planvoorbereiding (en het bouw- en woonrijpmaken) moeten (zoveel als mogelijk) terug verdiend worden door de verkoop van gronden. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’.
Trends en ontwikkelingen in 2021
Koopwoningen: een oververhitte markt
Sinds 2016 zijn er jaarlijks meer dan 2.000 transacties. We zien dat er minder aanbod op de markt komt en dat dit jaar het aantal transacties iets daalt. Er is sprake van een oververhitte markt, er is veel vraag maar weinig aanbod. Dit geldt voor alle type woningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen.
Figuur: Aantal transacties per woningtype (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3 e kwartaal 2021 woningmarktcijfers.nl.)
Figuur: Gemiddelde koopsom per woningtype(bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3 e kwartaal 2021-woningmarktcijfers.nl.)
De gemiddelde koopsom per jaar blijft verder door stijgen tot een gemiddelde prijs van € 378.000 in 2021 (t/m het 3 e kwartaal, bron: woningmarktcijfers.nl, 3 e kwartaal 2021). In Nederland is dit gemiddeld € 390.000. De stijging in Nijmegen geldt voor alle type woningen. Vorig jaar verwachtten de economen van bijvoorbeeld ING en Rabo dat vanwege de coronamaatregelen in 2021 de prijzen gematigd zouden zijn. Dat is niet gebleken en ook in 2022 verwachten deze partijen dat de prijzen verder zullen stijgen.
Door druk op koopmarkt zijn meer huishoudens aangewezen op de (middel)dure huurmarkt
Een effect van het stijgen van de prijzen is dat de koopmarkt net als vorig jaar steeds moeilijker bereikbaar wordt en blijft voor huishoudens met een beperkt of niet bestendig inkomen. Voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen staat onder druk. Dat heeft tot gevolg dat meer huishoudens zijn aangewezen op de (middel)dure huurmarkt.
Bij nieuwbouw worden in (anterieure) overeenkomsten tussen gemeente en grondeigenaar afspraken vastgelegd over het programma en de instandhoudingstermijn van de betaalbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat betaalbare woningen ook beschikbaar blijven. Om deze beschikbaarheid te verbeteren is daarnaast door de gemeenteraad besloten een zelfbewoningsplichtsplicht bij nieuwbouw van koopwoningen tot de NHG-grens in te voeren en is voor bestaande woningen een voorstel aan de gemeenteraad gedaan over de invoering van een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een betaalbare koopwoning (invoering van een opkoopbescherming).
Oplevering aantal nieuwbouw woningen
In 2021 zijn circa 850 nieuwbouwwoningen (niet zijnde herstructurering) opgeleverd. Ten opzichte van 2020 betekent dit een toename van 225 woningen. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van op te leveren nieuwbouw vanaf 2017 weergegeven.
Woonbehoefteonderzoek en programmering
In 2019 heeft een woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” in oktober 2020 samen met de Omgevingsvisie. In 2022 wordt een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd.
We vergroten de plancapaciteit naar 130% en zetten in op doelgroepen met prioriteit
Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Het doel is om tussen 2020 en 2030 minimaal 10.000 woningen en 2.000 studentenwoningen toe te voegen. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit vergroot naar meer dan 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in door transformatie en doorstroming in de bestaande stad. De programmering is in aantal op orde en dat betekent dat de noodzaak om nog meer woningen toe te voegen aan de programmering niet aanwezig is, tenzij het bijdraagt aan prioritaire doelgroepen. Per ontwikkeling zullen die beoordeeld worden. De opgave is het verder concretiseren en uitvoeren van bestaande plannen. Daarnaast zien we, zoals hierboven gemeld, een toenemende druk op voldoende aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen.
We verleggen de focus van de Waalsprong en Waalfront naar de bestaande stad
De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is afgelopen jaar de focus verlegd naar de bestaande stad en dan specifiek het Stationsgebied/centrum en de Kanaalzone Zuid. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling, zo heeft de gemeenteraad afgelopen november de nieuwe grondexploitaties voor Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld. Meer specifieke informatie is te vinden in het betreffende VGP-blad.
In het kader van de Woondeal zijn voor beide ontwikkelingen subsidies beschikbaar gekomen en zijn we met het Rijk in gesprek over nieuwe bijdrages aan de 14 prioritaire woningbouwgebieden uit de Nationale Omgevingsvisie, waar Stationsgebied en Kanaalzone-Zuid er twee van zijn. Naast deze nieuwbouwontwikkelingen is ook in Dukenburg (onderdeel van Kanaalzone Zuid) een groei voorzien van 1500-1800 woningen.
Uitgiftes
2021
De prognose voor uitgifte van kavels in 2021 was circa 2000 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag. Uiteindelijk is in 2021 grond voor circa 1330 kavels uitgegeven, waarvan 1315 in de Waalsprong. In Waalfront is dit jaar gestart met de bouw Dijkkwartier Oost, de grondverkoop heeft in 2020 plaatsgevonden. In 2022 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is namelijk inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd.
In de bestaande stad zijn nauwelijks uitgiftes geweest. De vorig jaar geprognosticeerde uitgiftes hebben vertraging opgelopen en zullen in 2022/2023 gerealiseerd worden. Het gaat dan bijvoorbeeld over de woningen aan de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat en de Molukkenstraat. Deze vertraging is veroorzaakt door de extra tijd die nodig is geweest voor participatie dan wel de afstemming met betrokken partijen. Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel weer flink hoger dan afgelopen jaren.
Bij het onderdeel ‘planexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar toegelicht.
Figuur: Historische uitgifte 2018-2021
Figuur: Historische oplevering nieuwbouw woningen 2018-2021
(Exclusief herstructureringsprojecten en exclusief gesplitste panden)
2022 en verder
Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2022 niet verder stijgt, maar wel op een hoog niveau blijft in 2022. De prognose voor de kaveluitgifte in 2022 is circa 1550 kavels, waarvan 1140 in de Waalsprong, 269 in het Waalfront en 141 in de bestaande stad. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2022 en 2023 opgeleverd worden zitten niet in deze prognose. Vanaf 2023 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden. De kaveluitgifte in de Waalsprong zal dan dalen naar 400-500 per jaar.
De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.
Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2022-2025 (exclusief 500 tijdelijke woningen Winkelsteeg)
Er zijn wel een aantal risico's bij deze prognoses
Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kosten over het algemeen meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Voor Winkelsteeg en het Stationsgebied geldt dat dit plannen in ontwikkeling zijn, waarbij nog veel procedures doorlopen moeten worden. Dat brengt onzelerheden met zich mee. Verder blijven de volgende factoren net als vorig jaar een extern risico met zich meebrengen: een tekort in bouwcapaciteit en stijgende bouwkosten.
Conclusies ten aanzien van de uitgifte:
- Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen, dit zich ook goed lijkt door te zetten in 2022 en daarna tot en met 2025 op een stabiel niveau van 300-400 kavels per jaar komt.
- De uitgifte in het Waalfront loopt dit jaar achter met de prognose.
- Daarna gaan de nieuwe ontwikkelingen Winkelsteeg en Stationsgebied een belangrijke rol gaan spelen bij de kaveluitgifte. Voor 2022 en 2023 voegen we 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg toe.