G287 Vlek 33 de Stelt
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 480 woningen en een school aan de zuidoostzijde in de Waalsprong.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 480 |
|---|---|
Parkeren | Maaiveld (langs dijkzone gebouwd parkeren) |
Bedrijvigheid | Circa 6.000 m² voor brede school |
Openbare ruimte | Circa 12 ha |
Opp. plangebied | Circa 21 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het plangebied De Stelt is in drie afzonderlijke deelgebieden te kenschetsen: Stelt-Noord, Stelt-Zuid en Stelt-Oost. De planontwikkeling in de Stelt-Noord omvat in totaal 186 woningen, waarvan 5 kavels t.b.v. particuliere bouw en de overige voor projectmatige bouw. Deze fase is inmiddels in 2019 afgerond inclusief de aanleg van de Turennesingel tussen de Parmasingel en de Steltsestraat.
Stelt Zuid voorziet in de realisatie van ca. 262 woningen, een basisschool (inclusief kinderdagverblijf) en een gym-/sportzaal. De bouw is in 2021 vergevorderd. Een flink aantal woningen is dat jaar opgeleverd. De laatste opleveringen zullen plaatsvinden in 2022, waarna het gebied woonrijp kan worden ingericht.
In 2021 heeft de tender plaatsgevonden voor woningbouw van het laatste deel (ca. 70 appartementen) op de locatie ‘het plateau’ aan de westkant van Stelt-Zuid. Planontwikkeling geschiedt vanaf begin 2022 en afhankelijk van de vorderingen daarvan zal de bouw van dit deelproject medio 2 e kwartaal 2023 kunnen plaatsvinden.
De gymzaal De Stelt is in 2021 opgeleverd. De basisschool De Verbinding, thans nog in noodlokalen in Laauwik gehuisvest, zal in het begin van 2022 in gebruik worden genomen.
Het zuidoostelijk deel van het plangebied (Stelt-Oost) wordt als afzonderlijk plan ontwikkeld. Ook hier moet rekening worden gehouden met de noodzaak om de dijk te versterken c.q. ruimte te reserveren voor toekomstige dijkversterkingen, etc. Daarnaast zijn voorbereidingen getroffen zoals opstellen bodemsaneringsplan, Niet Gesprongen Explosieven-onderzoek, zettingsonderzoeken etc. Het betreft hier een complexe materie vanwege het feit dat hier gebouwd wordt op een voormalige vuilstortplaats. Om bouwen in dit deelgebied mogelijk te maken zijn inmiddels in 2021 een bodemsaneringsplan, een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld door respectievelijk het college en de raad. De complexiteit van de hierboven genoemde activiteiten hebben echter wel geleid tot discontinuïteit in de voortgang van de planontwikkeling. De direct omwonenden van dit plandeel zijn en worden periodiek meegenomen in de voortgang van dit planproces.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2020 | Per 01-10-2021 | Per 01-10-2020 | Per 01-10-2021 | ||
Verwerving | 9.305.000 | 9.305.000 | Woningbouw | 35.338.000 | 39.253.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 11.458.000 | 12.069.000 | Niet-woningbouw | 1.034.000 | 1.038.000 |
Plankosten | 5.772.000 | 6.052.000 | Overige opbrengsten | 7.376.000 | 9.073.000 |
Overige | 0 | 0 | Opbrengstenstijging | 14.000 | 461.000 |
Rente en kostenstijging | 15.490.000 | 15.343.000 | |||
Totale kosten | 42.025.000 | 42.769.000 | Totaal geraamd | 43.762.000 | 49.825.000 |
Gerealiseerd tot datum | 36.375.000 | 36.914.000 | Gerealiseerd tot datum | 28.454.000 | 29.375.000 |
Gerealiseerd in periode | -183.000 | 539.000 | Gerealiseerd in periode | 13.680.000 | 921.000 |
Nog te realiseren | 5.650.000 | 5.855.000 | Nog te realiseren | 15.307.000 | 20.451.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 7.057.000,- Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2022 € 5.565.000,- Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2021 € 1.342.000,- Voordelig
Verschil in NCW € 4.223.000,- Voordelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd en geïndexeerd. Daarnaast zijn de te activeren rioolkosten naar beneden bijgesteld. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 0,6 mln.
Ook de raming voor de Plankosten is geactualiseerd en geïndexeerd. Dit leidt tot een kostenverhoging van € 0,3 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Ook is de tender voor de appartementen op het plateau hoger uitgevallen. Tezamen met een iets aangepast programma levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 3,9 mln.
De post Overige opbrengsten laat € 1,7 mln. aan meeropbrengsten zien. Dit komt grotendeels door het opnemen van meeropbrengsten als gevolg van de afroomclausule die is opgenomen in de verkoopcontracten voor de Stelt-Zuid.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de kostenparameter in 2022 van 2% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Daarnaast heeft er een rentecorrectie plaatsgevonden over het jaar 2020. Per saldo heeft dit een positief effect op dit deelplan van € 0,1 mln.
Het verschil in de Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van deze parameter voor 2022 van 0% naar 3% (Stadsbegroting 2022-2025). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 0,4 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2021 | UITGEGEVEN | Programma 2022 | |
Woningen (aantal) | 70 | 0 | 70 |
5. Risico(beheersing)
In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste specifieke risico’s in dit plangebied:
1 In het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied is sprake van belemmeringen op het gebied van zowel bodemsanering (voormalige vuilstort) als NGE. De exacte extra kosten om woningbouw mogelijk te maken zijn nog onvoldoende in beeld.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
