Woningbouwprojecten

Project op de kaart

G144 Kinderdorp Neerbosch

1. Kerninformatie

Het gaat hier om de voormalige samenwerking tussen Plegt Vos ( voorheen Neerbosch C.V.), en de gemeente. 2021 stond in het teken van overleg en onderhandeling met Plegt Vos, eind 2021 is, na instemming van de raad, de koopovereenkomst getekend waarmee het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt. Deze planexploitatie bevat de kosten voor de aankoop, de plankosten (zoals de interne inzet en de bestemmingsplanherziening), de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van kavels, woningen, bedrijventerrein en diverse losse percelen. Het realiseren van minimaal 20 woningbouwkavels en minimaal 8.000 m2 bedrijvigheid wordt mogelijk gemaakt na bestemmingsplanwijzigingen.

Verwachte oplevering project   : 2023

Afsluiting planexploitatie   : 31 december 2023

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

2021 stond in het teken van onderhandeling en afstemming met Plegt-Vos. In de VGP rapportage van 2021 is al gesproken over de mogelijkheid dat de gemeente Plegt-Vos uit wilde kopen. De onderhandelingen zijn afgerond en de overdracht is afgehandeld rond de jaarwisseling (2021 / 2022). Daarmee valt het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om een integraal ontwikkelplan voor Kinderdorp te maken, waarbij naast het toevoegen van functies zoals wonen, werken en maatschappelijk ook gekeken wordt naar de inrichting van de openbare ruimte, nutsvoorzieningen etc. Met input van de omgeving maken we een integraal ontwikkelplan voor Kinderdorp. Waarna het bestemmingsplan in procedure gebracht kan worden.

Tegenover de extra kosten (o.a. aankoop en uitvoering) naar aanleiding van de overname van de (grond)positie van Plegt-Vos staan extra opbrengsten. Deze opbrengsten zijn in het afgelopen jaar met diverse taxaties in beeld gebracht. Er zijn ook diverse (aanvullende) bodemonderzoeken uitgevoerd.

De verkoop van enkele bedrijfslocaties (Volvo en Mercedes) is geëffectueerd (bouw reeds gestart), en tevens is de verkoop van één van de bestaande woningen aan de Scherpenkampweg afgehandeld.
De sportzaal is nog in gebruik bij Kristallis. Dit zal in afwachting van de keuzes met betrekking tot de huisvestingsvraagstukken van Kristallis voorlopig nog zo blijven.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-10-2020         €   92.000,- voordelig
Prognose eindresultaat per 01-10-2021         €   78.000,- voordelig

Toelichting verschillen

De kosten omvatten de aankoop van de grondpositie van Plegt-Vos (circa € 2.400.000,-). Daarnaast veranderen, door de wijziging van de gemeentelijke rol, de kosten en opbrengsten aanzienlijk. Veel van de kosten die normaal gesproken door, of namens, Plegt-Vos gemaakt zouden worden zijn nu onderdeel van de eigen planexploitatie. Dat geldt uiteraard ook voor de betreffende opbrengsten.
De kosten die gemaakt moeten worden voor het bouw- en woonrijp maken van de aan te kopen percelen, en tevens de percelen die al onderdeel waren van de overeenkomst, zijn verwerkt in de nieuwe planexploitatie. Er is budget gereserveerd voor diverse saneringen en het bouw- en woonrijp maken van de locaties. Diverse onderdelen, zoals de ontsluiting van het toekomstige bedrijfskavel, zijn nader uitgewerkt en de geraamde kosten maken onderdeel uit van de planexploitatie. Aangezien de gemeentelijke organisatie ook verantwoordelijk wordt voor de verder planuitwerking en begeleiding is het plankosten budget verhoogd. In de komende periode worden de plannen nader uitgewerkt. De beschikbare budgetten bieden, binnen kaders, de ruimte om nadere afwegingen te maken.
In de voormalige planexploitatie werd rekening gehouden met de verkoop van eigen percelen (bijvoorbeeld Volvo en de percelen ter plaatse van, en rondom, Sporthal) en de maximale vergoeding door Plegt Vos. De huidige exploitatie houdt eveneens rekening met de opbrengst van de eigen percelen maar tevens met de gehele grondopbrengst die ontstaat naar aanleiding van de beoogde bestemmingsplanwijziging (naast de opbrengst van diverse kavels / woningen ook de opbrengst uit verkoop van kavels voor bedrijventerrein en zorgvastgoed).
Uitgangspunt is dat de herontwikkeling van Kinderdorp Neerbosch voor de gemeente minimaal neutraal moet verlopen. De voorliggende grondexploitatie sluit op een positief saldo van ca € 78.000. Afhankelijk van de verdere planuitwerking en te maken afwegingen zal dit resultaat nog wijzigen.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

Toelichting uitgifte cijfers

De planvorming (bestemmingsplan is nog niet in procedure gebracht) is mede door de lopende onderhandelingen en noodzakelijke afstemming vertraagd. De beoogde afzet was mede gebaseerd op een gewijzigd bestemmingsplan. De diverse aantallen zijn verschoven naar 2022 en 2023. In 2021 zijn de bedrijfsterreinen (3.069 m2, door middel van een eigen bestemmingsplan en verkoopprocedure) geleverd aan de afnemers (Volvo, Mercedes).

5. Risico(beheersing)

De voorbereiding en vaststelling van het beoogde bestemmingsplan loopt al enige tijd. De beoogde waardeontwikkeling wordt pas reëel, nadat de betreffende woningen / kavels verkocht kunnen worden. De betreffende taxaties zijn gemaakt in de huidige tijdsgeest en leiden derhalve tot stevige opbrengsten. Indien er sprake is van een dalende markt zal dit leiden tot aanpassingen. Daarnaast is er sprake van enkele grotere transacties, bijvoorbeeld, de bedrijfslocatie. De inpassing en verkoop zijn op dit moment nog behoudend meegenomen in de exploitatie.

De ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein wordt nog nader onderzocht. De betreffende ontsluiting is technisch en budgettair verwerkt. Afhankelijk van de daadwerkelijk invulling moeten wellicht nog aanpassingen doorgevoerd worden.

De diverse locaties zijn in de afgelopen periode nader milieukundig onderzocht waardoor er een goed beeld is van de eventuele saneringskosten. Deze zijn ruim ingerekend en zullen naar verwachting volstaan.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied