Maatschappelijk vastgoedprojecten

Project op de kaart

G760 Onderwijshuisvesting

1. Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.

Vaststelling planexploitatie: 24 februari 2010; omzet € 35 mln; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015. Gewijzigd vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 48 mln; resultaat € 19,7 mln nadelig; oplevering ‘21 (oorspronkelijk).

Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2025 .

2. Projectgegevens

Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten:
1.   G760  Algemeen
2.   G761  Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes (Praktijk Onderwijs)
3.   G762  Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard (Praktijk Onderwijs)
4.   G763  Geldershofstraat 26: BS Geldershof inclusief Laauwikstraat 3a
5.   G764  Heijend. weg 235: Hart van Brakkestein: BS Brakkenst. (St. Josephsch.)
6.   G765  Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St. Sint Josephscholen)
7.   G766  Kopseweg 7: Klokkenberg
8.   G767  Zwanenveld 7318: Pr. Mauritsschool (Conexus)
9.   G768  Zwanenveld 25e str: Pr. Mauritsschool (Conexus)
10.   G769  Berg en Dalseweg 295: Montessori-college (Montessoricollege)
11.   G770  Vlierestraat3/Elzenstraat 4: Montessoricollege (Montessoricollege
12.   G771  Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus)
13.   G772  Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus )
14.   G776  Weezenhf 8102: dep. Pr Clausschool
15.   G775  Krekelstraat 8: vm. Flexcollege
16.   G777  Hatertseweg 400: vm. Flexcollege
17.   G779  Heemraadstraat 2: BS Brakkestein
18.   G781  Spechtstraat 4: dep. Aquamarijn
19.   G778  Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)
20.   G780  Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas)
21.   G774  Pr Bernhardstraat 12-14: Basisschool Meander (Stichting Pallas)
22.   G783  Fanfarestraat 51-53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
23.   G784  Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
24.   G785  Hatertseweg 404: Kandinsky College
25.   G786  Akkerlaan 19: Pontem College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)
26.    G787  De Gildekamp 6016: Basisschool Kampus (Conexus)

3. Ontwikkelingen laatste jaar

- Met woningcorporatie Woonwaarts is eerder overeenstemming bereikt over de bouw van 23 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (met handhaving gebouw voormalige basisschool De Buut). De grondoverdracht aan de woningcorporatie wordt verwacht in 2022. Naast de realisatie van de huurappartementen worden op deze locatie 3 kavels verkocht ten behoeve van grondgebonden koopwoningen waarvan de verkoop 2022 start. De grondopbrengsten van de 3 kavels zijn geactualiseerd wat een gunstig effect heeft op het plansaldo van dit deelplan;
- Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie De Kleine Wereld; school is gesloopt) zijn vergaande plannen gemaakt voor nieuwbouw van basisschool Hidaya en nieuwbouw van een sportzaal. Voor deze basisschool vormt Marie Curiestraat een geschikte, passende en toekomstbestendige locatie. Uitbreiding op de huidige locatie van Hidaya aan de Heiweg lukt niet omdat deze locatie te klein is. De nieuwbouwplannen voor Hidaya bieden een geschikt moment om de verouderde gymzalen aan de Marie Curiestraat en Heidebloemstraat 201 te vervangen door nieuwbouw van één sportzaal (twee zaaldelen). In de Stadsbegroting ‘22-’25 zijn middelen beschikbaar gesteld voor nieuwbouw van de gymzaal.
Door deze ontwikkelingen kunnen de locaties aan de Heidebloemstraat 201 (oude gymzaal) en de Heiweg (oude locatie Hidaya) op termijn herontwikkeld worden.
- Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig Montessoricollege) is met woningcorporatie Woonwaarts een herontwikkelingsplan voor 36 (zorg)woningen uitgewerkt. Daarnaast is de openbare verkoopprocedure doorlopen voor circa 22 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) op deze locatie. Eind 2021 is de verkoop vergund. Het voormalige schoolgebouw wordt begin 2022 gesloopt;
- Voor de locatie Streekweg 21 (voormalige school is gesloopt) worden de plannen voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) voor Tiny houses en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) verder uitgewerkt. In 2021 zijn de stadsnomaden tijdelijk neergestreken op deze locatie als kwartiermakers voor de toekomstige plannen op deze locatie. Vanuit het aterlierbeleid zijn vanuit het programma Cultuur en Cultureel Erfgoed middelen beschikbaar gesteld (€ 0,84 mln.) om permanente ateliers op de locatie Streekweg mogelijk te maken. In dit deelplan is rekening gehouden met realisatie van permanente ateliers. In 2022 wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie voorbereid. Het ontwerp bestemmingsplan is opgesteld en in december ter inzage gelegd. Parallel vinden gesprekken tussen de ontwikkelaar, de direct omwonenden en de gemeente plaats over het inrichtingsplan;
- Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) is in 2021 met een ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst gesloten voor de bouw van 69 woningen. Met de overeenkomst reserveert de ontwikkelaar tegen een vergoeding de locatie tot één jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (doch uiterlijk 1-1-23) om te onderzoeken of het plan realiseerbaar is. Het voormalige schoolgebouw op de locatie is in 2021 gesloopt en het opsporen en saneren van niet gesprongen explosieven/munitie (NGE) is in volle gang. Door waardevolle archeologische vondsten op de locatie en de complexe samenhang met NGE moesten de kosten hiervoor in dit deelplan worden verhoogd;
- Voor de locatie Hatertseweg 400 wordt in overleg met Aloysiusn Stichting (voorheen Kristallis) de mogelijkheden op deze locatie verder onderzocht. De tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 wordt verlengd;
- Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is een plan uitgewerkt voor circa 8 woningen als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2021 is de openbare verkoopprocedure gestart, eind 2021 is de verkoop vergund;
- De nieuwbouw van basisschool ’t Octaaf aan de Symfoniestraat 208-210 is in 2020 gereedgekomen en door de school in gebruik genomen onder de nieuwe naam basisschool Toon. De aanpak van de buitenruimte tussen de nieuwe school en het wijkcentrum De Schalmei is in 2020 gestart en is in 2021 volledig afgerond. De nieuwe natuurspeeltuin is in 2021 feestelijk geopend. De kosten van de buitenruimte zijn meegevallen waardoor een gunstiger plansaldo van dit deelplan;
- De schoollocatie Fanfarestraat 51-53 is door de nieuwbouw aan de Symfoniestraat 208-210 vrijgekomen voor woningbouw. De locatie is in de 2 ^e helft van 2020 door de gemeente aangekocht. Het voormalige schoolgebouw is in 2021 gesloopt. De openbare verkoopprocedure voor de bouw van een mix van grondgebonden en gestapelde woningen wordt voorbereid. Het resultaat hiervan wordt in de 2 ^e helft van 2022 bekend;
- Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kandinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg. Door deze ontwikkeling zal de locatie aan de Haterseweg 404 in verband met de doordecentralisatie door de gemeente worden aangekocht. Het schoolbestuur kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden. Het schoolbestuur heeft het pand Hatertseweg 404 tijdelijk in bewoning gegeven op basis van antikraak;
- Voor de locatie Geldershofstraat 26 heeft in 2021 een openbare verkoopprocedure plaatsgevonden voor maatschap-pelijke functies. Dit heeft geresulteerd in verkoop van de locatie ten behoeve van kinderopvang (Kindergarten). Daarnaast is vanuit dit deelplan in 2021 de voormalige brandweerkazerne aan de Lauwickstraat 3a verkocht. Hier wordt een kleinschalig tuincentrum gevestigd. Beide verkopen hadden een gunstig effect op het planresultaat van dit deelplan;
- De locatie van basisschool Brakkestein aan de Heemraadstraat 2 is in 2019 gekoppeld aan de aankoop van de locatie Prof. Bellefroidsstraat 22 waar de gemeente een nieuwe GGD-vestiging wil realiseren. Overdracht van de locatie Heemraadstraat 2 (inclusief een deel van de achterliggende tennisbanen) heeft in 2020 plaatsgevonden. De ontwikkelaar start eind 2021/begin 2022 met de bouw van 38 appartementen;
- Voor de locatie Weezenhof 8102 (dependance Pr. Clausschool) zijn de woningbouwmogelijkheden nader onderzocht vanuit het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Nijmegen Dukenburg 2021, dat in oktober 2021 ter visie is gelegd. Dit heeft geleid tot een noodzakelijke bijstelling van de woningbouwplannen op deze locatie met een nadelig effect op het planresultaat van deze locatie;
- De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is in 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. De locatie zal op termijn worden herontwikkeld/verkocht ten behoeve van woningbouw, mogelijk als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door het ruimtetekort van basisschool Hidaya op de huidige locaties Heiweg 99 en Jagerspad 2 en in combinatie met de nieuwbouwplannen van basisschool Hidaya op de Marie Curiestraat, heeft basisschool Hidaya medio 2021 tijdelijk intrek genomen in een gedeelte van het hoofdgebouw aan de Akkerlaan 19. De rest van het hoofdgebouw en het bijgebouw zijn verhuurd aan kunstenaars van SLAK. De gebouwen zijn hiervoor in 2021 aangepast;
- De locatie De Gildekamp 6016 (basisschool Kampus) is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. Er wordt gekeken naar een passende herontwikkeling op deze locatie.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2021   €    20.228.000,-   Nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2022   €    19.986.000,-   Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Voor dit project is een bedrag van € 18.464.000,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen

Per saldo is het nadelige planresultaat € 0,2 mln verbeterd (minder nadelig).

Met name de bijgestelde grondverkopen van Geldershofstraat 26, Molukkenstraat 1 en Hatertseweg 404 (acualisatie grondprijzen) als ook de lagere uitvoeringskosten buitenruimte Symfoniestraat, hebben geleid tot een voordeel op het planresultaat. Deze voordelen moesten worden ingezet voor diverse bijstellingen in de deelplannen. Zo moest de woninguitgifte van Weezenhof 8102 naar beneden worden bijgesteld en moesten de kosten van o.a. archeologie bij de Berg en Dalseweg 295 naar boven worden bijgesteld. Tot slot moesten de plankosten worden verhoogd door verlenging van de looptijd met één jaar naar ‘25. Per saldo is het nadelige resultaat lager uitgevallen (minder nadelig).

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

Belangrijkste risico’s: haalbaarheid woningbouw/niet-woningbouw herontwikkeling diverse locaties (planologische procedures, prijsstijgingen, bodem, programma & beleid, hoogtepunt markt?, etc.).
Beheersmaatregelen: Heldere communicatie extern/omgeving, duidelijke (beleids)afpraken, tijdig bodem- en locatieonderzoek, marktontwikkelingen goed volgen, afzet- en verhuurmogelijkheden monitoren, etc.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied

Sloop school Berg en Dalseweg 295

Na sloop Fanfarestraat 51-53

Voorbereidingen bouw Heemraadstraat 2