Stationsgebied

Project op de kaart

G246 Stationsgebied algemeen

1. Kerninformatie

Het project bestaat uit de volgende vier deelgebieden met ieder zijn eigen afzonderlijke deelexploitaties (zie plankaart aan eind van deze rapportage). De vier deelgebieden zijn:

1. Project Station Nijmegen      (G224, G226, G250)
2. Centrumkwartier         (G208, G215, G217, G219, G225)
3. Westerkwartier         (G228, G229, G235, G236, G237)
4. Algemeen            (G246)

Het Stationsgebied met een totaal oppervlakte van circa 42 hectare zal zich de komende 10 jaar stapsgewijs ontwikkelen naar een multimodale mobiliteitshub in het hart van de stad. Met de verwerving van aanzienlijke rijks-en provinciale subsidies is het mogelijk geworden de kwaliteits- als schaalsprong van station en omgeving integraal aan te pakken. En kunnen bestaande knelpunten worden opgelost. In combinatie met de realisatie van de nieuwe Westentree en de versnelling van de woningbouw en bijbehorende infrastructuur, is de integrale gebiedsontwikkeling daarmee een feit. En wordt Stationsgebied Nijmegen getransformeerd tot een plek van hoge verblijfskwaliteit waar reizen, wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen.

In het stationsgebied zal in de periode 2021-2030 door publieke en private partijen circa € 800 miljoen worden geïnvesteerd. De gemeentelijke bijdrage en investeringen zoals verwoord in de planexploitatie kent een totale omzet van circa € 192 miljoen (exclusief stichtingskosten vastgoed) en sluit met een tekort van circa € 17,9 miljoen. Dit tekort wordt afgedekt met bestaande voorzieningen.

Verwachte oplevering project : 2030
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2030

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het afgelopen jaar is volop gewerkt aan de bestaande planexploitaties en is door middel van PIO’s  de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten onderzocht. Met de besluitvorming van november 2020 in het BO MIRT kon in 2021 de stap worden voorbereid om de tot dan toe afzonderlijke projecten onder te brengen in een integrale gebiedsgerichte aanpak in samenwerking met I&W, BZK, Provincie, NS en Prorail. Het resultaat hiervan is verwoord in de planexploitatie Stationsgebied Nijmegen. In november 2021 heeft de raad de planexploitatie Stationsgebied unaniem vastgesteld.

In het afgelopen jaar heeft de projectorganisatie de volgende producten opgeleverd:

BO MIRT Centrumzijde
Alle betrokken partijen hebben uitwerking gegeven aan de afspraken en besluiten uit het BO MIRT van 2020 (investeringssom € 116 mln). Met de partners is in 2021 gewerkt aan het opstellen van de vraagspecificatie van de Centrumzijde voor de inzet BO MIRT gelden en het daarmee bepalen van de scope van de onderdelen stationsgebouw, stationsplein, fietsenstalling, busstation en (verdiepte) snelfietsroute.

Westentree station
Voor de Westentree is in 2021 een definitief ontwerp en kostenraming opgesteld voor de voorkeursvariant. Ook is het bestemmingsplan Westentree opgesteld.

Vastgoedprojecten
Binnen de vastgoedprojecten zijn in 2021 ook stappen gezet. Voor de locatie Metterswane is het bestemmingplan definitief geworden. Voor het project Hezelpoort is de tender Hezelpoort eind 2021 in procedure gebracht en zijn vier ontwikkelaars geselecteerd voor de dialoogfase. Voor de UWV locatie is het ambitiedocument in besluitvorming gebracht en is de voorbereiding voor de aangrenzende gemeentelijke kavel Fresiastraat voorbereid.  Verder hebben in 2021 de onderhandeling met het Rijksvastgoedbedrijf over de aankoop Belastingkantoor plaatsgevonden. Ook heeft afgelopen jaar een oriëntatie plaatsgevonden op de ontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie Vissers meubelen en de P&R locatie (Westerkwartier Noord).

4. Financiën

In de bovenstaande tabel wordt de planexploitatie in het VGP 2022 vergeleken met de door de raad vastgestelde planexploitatie in november 2021. Het onderdeel parameters (kosten- en opbrengstenstijging) is geactualiseerd. Hierdoor is het resultaat licht verbeterd. Dit komt met name door een bijstelling van de parameters in 2021. Bij het in procedure brengen van de planexploitatie waren deze nog gebaseerd op inschattingen. Bij de actualisatie van het VGP hebben we meer inzicht over de werkelijke inflatiecijfers. Bij het opmaken van de jaarrekening worden de definitieve parameters bepaald.

Daarnaast is een boekhoudkundige aanpassing doorgevoerd na overleg met de accountant. De nog te realiseren gemeentelijke investeringskredieten worden niet meer onder de opbrengsten verantwoord maar aan bij de kostenkant.

Het tekort van de planexploitatie van  € 17,9 mln. (netto contante waarde 1-1-2022) is volledig gedekt door reeds beschikbare middelen. De planexploitatie kent een looptijd van 10 jaar. Het totaal van de diverse deelgebieden kent een totale investeringsomvang van € 192 miljoen[1].

De integrale planexploitatie is verdeeld in vier deelgebieden zoals ruimtelijk aangegeven in de plankaart bij punt 7 “plankaart”. Ieder deelgebied heeft weer zijn afzonderlijke deelexploitaties. In de volgende tabel staan de resultaten van de verschillende deelexploitaties. Het gaat om het saldo van alle kosten en opbrengsten binnen de deelexploitatie. De deelexploitatie “Stationsgebied Totaal Algemeen” kent een voordelig saldo omdat hier o.a. de nog binnen te halen subsidies als opbrengst zijn opgenomen. Deze zijn nu nog niet direct te koppelen aan een bepaald deelgebied. De verschillen tussen het huidige VGP en de vastgestelde planexploitatie in november 2021 komt door het bijstellen van de parameters.

Overige opbrengsten & gemeentelijke investeringsbijdrage

Overige opbrengsten van in totaal € 121 mln. bestaat globaal uit subsidies (WBI), toegezegde BO-Mirt middelen, en nog te verwachte subsidies. Daarnaast staan aan de kostenkant de nog te realiseren gemeentelijke investeringbijdrage verantwoord van € 32 mln. In totaal gaat het om € 153 mln, de onderbouwing staat in onderstaande tabel:

Opgenomen subsidieverwachting
We menen dat gelet op de status van het Stationsgebied als één van de preferente locaties op de NOVI agenda en de daarvoor beschikbare rijksmiddelen het realistisch is om voor de nog resterende woningbouw de subsidieverwachting te verhogen. Ook blijkt uit landelijke informatie dat in onze eerste aanvraag van de Woondeal BZK onze berekende onrendabele top per woning veel lager lag dan het landelijke gemiddelde. Om die reden ramen we nu een subsidieverwachting van € 17.000, per woning. Uitgaande van 366 nog te bouwen woningen (exclusief Politiebureau) komen we op een binnen te halen subsidie van  € 6.222.000,-. Verder is er nog een subsidieverwachting op overige onderdelen zoals infra, klimaatadaptatie en duurzaamheid van € 1,8 mln. De totale subsidieverwachting komt hiermee op € 8.022.0000,-. In de risicoanalyse is geanticipeerd op het eventuele niet volledig binnenhalen van deze subsidies.

Gemeentelijke dekkingsmiddelen
In totaal zijn er circa € 35,1 mln. gemeentelijke dekkingsmiddelen ingerekend (zowel gerealiseerd als nog te realiseren) . Deze hebben betrekking op de reeds vastgestelde planexploitaties Westentree en Hezelpoort (waaronder ook voor de gebouwde parkeervoorziening). Daarnaast is in de stadsbegroting 2019-2022 al een bedrag van € 10,5 mln. voor de spoorzone oost. Dit vormt samen met de voorziening van 10 mln uit het raadsbesluit van september de gemeentelijke dekking van BO-Mirt (totaal € 20,5 mln.). In de volgende tabel staat de volledige onderbouwing van opgenomen gemeentelijke dekkingsmiddelen.

[1]  Exclusief de correctie van de gemeentelijke investeringsbijdrage

5. Risico(beheersing)

Onderdeel van de planexploitatie is de risicoanalyse. Hiervoor is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 40,4 mln. Dit betreft het risicoprofiel van de totale planexploitatie. In de Begroting 2022-2025 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 33 mln. (Inclusief de planexploitatie Hezelpoort). Toen werd er echter nog geen gebruik gemaakt van de Monte Carlo analyse.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT;
2. Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd;
3. Uitwerking ontwerp Westentree;
4. Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld Hezelpoort);
5. Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
3. Ontwerp Westentree;  doorvoeren kostenoptimalisatie, sluiten van realisatieovereenkomst met taakstellend budget;
4. Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden;
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen.

In de onderstaande tabellen  staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekking, hierbij hoort een resultaat van € 58,2 mln. Met het vaststellen van deze planexploitatie is het tekort van € 17,8 miljoen gedekt (NCW prijspeil 1-1-2021). Er resteert daarmee een risicoreservering van € 40,4 mln.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied