Winkelsteeg Kanaalzone

Project op de kaart

G650 KZ Algemeen

1. Kerninformatie

In de omgevingsvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-, woon, en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkoepelende visie geschetst voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt.
Deze planexploitatie maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035. Met deze gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan;
- een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid
- het realiseren van een divers(er) woonmilieu inde Kanaalzone-Zuid
- aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerzijden.
Naast een nieuw aantrekkelijk verblijfsgebied worden er ook circa 3800 woningen, circa 200.000 m2 bvo aan bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen en short-stay voorzieningen beoogd te realiseren (zie programmatabel).
De op basis van de ontwikkelingsvisie Winkelsteeg geformuleerde ontwikkelprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg vormen samen met deze planexploitatie het ruimtelijke, programmatische en financiële kader voor deze gebiedsontwikkeling.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 24 november 2021; resultaat € 0.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2042

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In de Omgevingsvisie is de ambitie neergelegd om tot 2040 15.000 woningen en tot 2030 10.000 werkplekken toe te voegen. Deze ontwikkelingen zullen plaatsvinden binnen bestaande stedelijk gebied. Eén van die gebieden is de Kanaalzone–Zuid, en meer specifiek Winkelsteeg.
Daarnaast is Winkelsteeg onderdeel van de in maart 2019 gesloten Woondeal. Na het sluiten van de woondeal is het planvormingsproces voor de transformatie van Winkelsteeg gestart.
In het kader van de Woningbouw-impulsgelden is in november 2020 een subsidieaanvraag bij het Rijk is ingediend voor het gebied rond het station Goffert en tijdelijke woningen op het “Compaq-terrein”.
Om tijdelijke woningbouw te realiseren op het “compaq-terrein” vinden gesprekken plaats en worden nadere afspraken gemaakt met corporaties gericht op de realisatie van deze ontwikkeling.
Voor de zomer is de Ontwikkelvisie Winkelsteeg 2035 (hierna Visie) aan de raad aangeboden. De daarin opgenomen ontwikkeldoelen en -principes en het ruimtelijk raamwerk 2035 zijn aan uw raad gepresenteerd voor besluitvorming. Na de zomer is de planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone aan de raad aangeboden voor besluitvorming.

Op 24 november 2021 zijn de planexploitatie voor de transformatie Winkelsteeg, en de ontwikkeldoelen en -principes en het ruimtelijk raamwerk 2035 door de gemeenteraad vastgesteld. De planexploitaties G601 Nwe Dukenburgseweg Compaq en G604 Knoop Winkelsteeg vallen volledig in het beoogde transformatiegebied en zijn nu onderdeel van de (nieuwe) planexploitatie Winkelsteeg.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2021   € 0,-    Neutraal
Prognose eindresultaat per 01-01-2022   € 0,-    Neutraal

Toelichting verschillen
Op 24 november 2021 heeft de gemeenteraad de planexploitatie vastgesteld met een neutraal effect, uitgaande van een subsidieverwachting van ca. € 29 miljoen. Inhoudelijk is de voorliggende planexploitatie niet gewijzigd omdat er in de korte tijd tussen de besluitvorming op 24 november en de herziening 2022 geen wijzigingen hebben plaatsgevonden. Wel is de boekwaarde (van de planexploitaties G601 Nwe Dukenburgseweg Compaq, G604 Knoop Winkelsteeg en G488 planexploitatie in ontwikkeling) nu opgenomen als realisatie, en de parameter voor de grondkosten en grondopbrengsten is in 2021 aangepast naar de feitelijke situatie. De subsidieverwachting is met € 5,3 miljoen naar beneden bijgesteld, zo komt ook deze planexploitatie uit op een neutraal resultaat.

Zoals al is aangekondigd in het onderdeel financiën van VGP -blad G650-G660, horende bij het raadsbesluit planexploitatie Winkelsteeg-Kanaalzone, zijn investeringen met een bedrag van € 82 mln. als “negatieve kosten“ opgenomen in de  planexploitatie. Dit conform de voorschriften van de BBV

5. Risico(beheersing)

De risico’s die samenhangen met de gepresenteerde ontwikkelvisie en grondexploitatie zijn, mede door het aanpassen van de indices over 2021 en de subsidie, opnieuw in beeld gebracht en door middel van een Monte Carlo Analyse gekwantificeerd. Het totale risicoprofiel bedraagt € 53,1 mln. bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%, wat € 1,4 mln. lager is dan bij de vaststelling in de gemeenteraad.

De 5 grootste risico’s zijn:
1.Lagere grondopbrengsten woningen
2. lagere grondopbrengsten bedrijven
3. Lagere subsidie-opbrengsten
4. Hogere verwervingskosten
5. Hogere kosten van investeringen in het openbaar gebied

Beheersmaatregelen:
Ad 1/2: De opbrengsten na 10 jaar voor woningbouw en bedrijvigheid niet indexeren. Deze maatregel is ingezet om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Ook kan wijziging van programma, tempo, toetsen marktconformiteit van de ontwikkeling en uitzetten van een tender ingezet worden als beheersmaatregel.

Ad 3: Door nauwe contacten te onderhouden met subsidiegevers kan geanticipeerd worden op kansen/ mogelijkheden voor nieuwe subsidies (provincie, rijk en Europa).

Ad 4: Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen, en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen. Ook kan op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.

Ad 5: Door de beschikbare budgetten als taakstellend op te nemen en bij dreigende overschrijding het plan aan te passen zonder dat het inbreuk doet aan de essenties van het plan.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied